投資客往往很「專心」，一次只買同一條街

文／sway

全民打房‧重點提示
想買老公寓等都更改建，「專心」和「地段」是關鍵，不要以為帝寶後巷就是改建保證，有沒有臨大馬路、有沒有公共建設很重要，就算你沒法學投資客做天價假交易向銀行套現金，起碼買進以後要耐心等待，沒有個十年耐心，別想碰都更。

都市更新炒得兇、炒得大，你以為這把火只燒到台北市的老公寓？其實這股熱度已經逐漸延燒到新北市、台中市、以及高雄市。啥？台中、高雄地還很多，沒有建商會想都更？那你就錯了！專業的賺錢手法，短期要賺、中期要鋪路、長期要想，都會區精華土地就那麼一丁點，卡位時間很重要，更何況投資客想卡位的地方跟你不一樣，你到台中，只會想去房價最高、全部都是豪宅的七期重劃區逛；到高雄，則是「農十六美術館」一帶，哇！房子蓋得真美好氣派，只要台北五分之一的價格，好划算耶！但是，投資客大舉進攻的地方，不是以上兩處，是逢甲夜市，是六合夜市，這樣你懂了嗎？

還不懂？台中、高雄什麼沒有，就是重劃區多，所以再美的豪宅，再漂亮的街廓規畫，對大咖投資客都沒意義，因為永遠都會有源源不絕的新重劃區推出，到時候的新成屋更新、更美；唯有聞名全國的這兩大夜市，才有蠢蠢欲動的都更暴利財。投資客搶買上億元店面，是為了賺那租金的投資報酬？當然不是，要賺就要賺大攤的，台北都更炒到爛，拿台北的那套到中南部炒，剛剛好。

投資大咖永哥布局多年，我曾經問過他：「你買了那麼多老房子，又不賣，是要養來當台灣最大包租公？」他笑咪咪的說：「看哪天有那個命可以當建商啦，一戶一戶買賣賺太辛苦，還是他們建商比較好賺。」只是這句話講了幾年，還是沒看他搞間建設公司來玩，簡單來說，建商把咱們永哥伺候得好好的，他偶爾賣賣老房子給建商就已經賺不完啦！

誰都想一次買下一整棟，然後簽給建商改建賺大錢，但這可沒那麼容易，大家都精明，這年頭，拜台北市政府所賜，彷彿擁有老房屋就有當億萬富翁的潛力，所以大量的老公寓被投資客亂買一通。我曾經看過一戶台北市連雲街的一樓住宅，位居巷內，旁邊巷子只有四米，冷靜看看就知道沒有太高的都更價值，但你知道這幢四樓公寓開價多少？每坪一百萬元！如果賣掉，誰買了誰套牢！我問了大咖投資客們，每個都說：「笨蛋才會去買這間，要等到附近改建要等幾十年，哪有那個命去跟他耗。」

所以你以為只要老公寓就是寶？帝寶後巷都是天價？投資客最厲害的本事正是「專心」，買屋的範圍大約是一百公尺遠，也就是一個小地區，一次只買同一條街。當你走到忠孝東路一、二段，看到馬路上一整排四樓老公寓與透天，這才是好標的；而即便如此，要操作這批都更，至少也要有十年以上的投資時間，未來才有暴利出現。

像這種老公寓都更，算盤怎麼打？我算給你看：當時投資客買進價一坪二十萬元，只要有一間，以後翻建房價起碼上跳一百二十萬元，加上容積的倍數計算，獲利可以有十二倍，也就是，你當年每坪放二十萬元，以後賣掉就是二百四十萬元！當然，這種好貨早就被黑白兩道有力人士鎖定，通常擁有者頂多兩戶，大約是建坪一百坪以內，所以未來的潛在獲利就是新台幣兩億元。不過這類物件不宜買太多，因為要放久，不利於投資周轉，對投資客來說，都更物件等於是長線的定存單。

定存是最穩定的資金管道，「好地段的舊房屋」若不住就等同是定存，何況這些房屋還可以租人做做卡拉OK，萬一房價跌、你要跑路，拿出來賣大家一定搶著要。這些房屋根本就等於現金，只要你提前卡好位置，就有如擁有十二倍的現金定存單！

新聞最愛做的題目就是「天價搶購」，五年前逢甲商圈其實只是個普通夜市，六合夜市更是凋零沒幾攤，房價便宜，又很多透天厝，就好比十年前台北的舊公寓有很多是沒人願意住的漏水鬼屋。當投資客買了之後，就是等待，因為他知道可以等改建，精華區的土地價值就是絕對。等他低調買夠單位、卡好位子之後，開始找記者、找房仲放新聞，怎放呢？還是那個老梗，找個自己人做天價假交易，頂多付點稅，反正台灣天價成交不犯法，一戶天價，整條街都是天價了！

天價成交後，連估價也變成天價，手上的房屋又可找銀行貸出天價款，套出來的現金又可以再次周轉炒房。你一定以為等建商蓋好才賺錢？早就不需要了。

本來，房子是現貨，可是現在已經變成期貨，買賣都是空，不需從你的口袋拿出一毛錢就可以賺錢，這些都要拜銀行所賜，拜媒體所賜，以及，拜政府所賜。

寫得我都流口水了，破爛房屋，變成好幾億的資產，我怎沒出生在忠孝東路上、我爸媽當年怎沒去買這樣糟糕的居住環境？那我知道這些資訊之後，現在趕緊去買總可以吧，難道就找不到那些還沒漲價、還沒被投資客買下的中古屋？或是，當我聽到這些投資客想要丟出一間「有投資報酬率三％」的房子，也跟著買來收租、等都市更新？

哈！如果真接手了，就是阿呆！人家賺飽落袋，你要靠運氣來賺那遙遙無期的都更夢？高級投資客永遠不敗，是因為擁有全套的炒房策略，以及提早買進的管道，等你從房仲那裡聽到物件賣出，已經是投資客賺夠的價格了。期貨的價格，是掌握在賣方手裡，只學了皮毛，就想賺大咖投資客的暴利財？沒那麼容易！

※ 本文摘自《黑心投資客》，原篇名為〈「都更」煉金術 : 老公寓的「天價」炒作法〉，立即前往試讀►►►