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文/sway

全民打房‧重點提示
想買老公寓等都更改建,「專心」和「地段」是關鍵,不要以為帝寶後巷就是改建保證,有沒有臨大馬路、有沒有公共建設很重要,就算你沒法學投資客做天價假交易向銀行套現金,起碼買進以後要耐心等待,沒有個十年耐心,別想碰都更。

都市更新炒得兇、炒得大,你以為這把火只燒到台北市的老公寓?其實這股熱度已經逐漸延燒到新北市、台中市、以及高雄市。啥?台中、高雄地還很多,沒有建商會想都更?那你就錯了!專業的賺錢手法,短期要賺、中期要鋪路、長期要想,都會區精華土地就那麼一丁點,卡位時間很重要,更何況投資客想卡位的地方跟你不一樣,你到台中,只會想去房價最高、全部都是豪宅的七期重劃區逛;到高雄,則是「農十六美術館」一帶,哇!房子蓋得真美好氣派,只要台北五分之一的價格,好划算耶!但是,投資客大舉進攻的地方,不是以上兩處,是逢甲夜市,是六合夜市,這樣你懂了嗎?

還不懂?台中、高雄什麼沒有,就是重劃區多,所以再美的豪宅,再漂亮的街廓規畫,對大咖投資客都沒意義,因為永遠都會有源源不絕的新重劃區推出,到時候的新成屋更新、更美;唯有聞名全國的這兩大夜市,才有蠢蠢欲動的都更暴利財。投資客搶買上億元店面,是為了賺那租金的投資報酬?當然不是,要賺就要賺大攤的,台北都更炒到爛,拿台北的那套到中南部炒,剛剛好。

投資大咖永哥布局多年,我曾經問過他:「你買了那麼多老房子,又不賣,是要養來當台灣最大包租公?」他笑咪咪的說:「看哪天有那個命可以當建商啦,一戶一戶買賣賺太辛苦,還是他們建商比較好賺。」只是這句話講了幾年,還是沒看他搞間建設公司來玩,簡單來說,建商把咱們永哥伺候得好好的,他偶爾賣賣老房子給建商就已經賺不完啦!

誰都想一次買下一整棟,然後簽給建商改建賺大錢,但這可沒那麼容易,大家都精明,這年頭,拜台北市政府所賜,彷彿擁有老房屋就有當億萬富翁的潛力,所以大量的老公寓被投資客亂買一通。我曾經看過一戶台北市連雲街的一樓住宅,位居巷內,旁邊巷子只有四米,冷靜看看就知道沒有太高的都更價值,但你知道這幢四樓公寓開價多少?每坪一百萬元!如果賣掉,誰買了誰套牢!我問了大咖投資客們,每個都說:「笨蛋才會去買這間,要等到附近改建要等幾十年,哪有那個命去跟他耗。」

所以你以為只要老公寓就是寶?帝寶後巷都是天價?投資客最厲害的本事正是「專心」,買屋的範圍大約是一百公尺遠,也就是一個小地區,一次只買同一條街。當你走到忠孝東路一、二段,看到馬路上一整排四樓老公寓與透天,這才是好標的;而即便如此,要操作這批都更,至少也要有十年以上的投資時間,未來才有暴利出現。

像這種老公寓都更,算盤怎麼打?我算給你看:當時投資客買進價一坪二十萬元,只要有一間,以後翻建房價起碼上跳一百二十萬元,加上容積的倍數計算,獲利可以有十二倍,也就是,你當年每坪放二十萬元,以後賣掉就是二百四十萬元!當然,這種好貨早就被黑白兩道有力人士鎖定,通常擁有者頂多兩戶,大約是建坪一百坪以內,所以未來的潛在獲利就是新台幣兩億元。不過這類物件不宜買太多,因為要放久,不利於投資周轉,對投資客來說,都更物件等於是長線的定存單。

定存是最穩定的資金管道,「好地段的舊房屋」若不住就等同是定存,何況這些房屋還可以租人做做卡拉OK,萬一房價跌、你要跑路,拿出來賣大家一定搶著要。這些房屋根本就等於現金,只要你提前卡好位置,就有如擁有十二倍的現金定存單!

新聞最愛做的題目就是「天價搶購」,五年前逢甲商圈其實只是個普通夜市,六合夜市更是凋零沒幾攤,房價便宜,又很多透天厝,就好比十年前台北的舊公寓有很多是沒人願意住的漏水鬼屋。當投資客買了之後,就是等待,因為他知道可以等改建,精華區的土地價值就是絕對。等他低調買夠單位、卡好位子之後,開始找記者、找房仲放新聞,怎放呢?還是那個老梗,找個自己人做天價假交易,頂多付點稅,反正台灣天價成交不犯法,一戶天價,整條街都是天價了!

天價成交後,連估價也變成天價,手上的房屋又可找銀行貸出天價款,套出來的現金又可以再次周轉炒房。你一定以為等建商蓋好才賺錢?早就不需要了。

本來,房子是現貨,可是現在已經變成期貨,買賣都是空,不需從你的口袋拿出一毛錢就可以賺錢,這些都要拜銀行所賜,拜媒體所賜,以及,拜政府所賜。

寫得我都流口水了,破爛房屋,變成好幾億的資產,我怎沒出生在忠孝東路上、我爸媽當年怎沒去買這樣糟糕的居住環境?那我知道這些資訊之後,現在趕緊去買總可以吧,難道就找不到那些還沒漲價、還沒被投資客買下的中古屋?或是,當我聽到這些投資客想要丟出一間「有投資報酬率三%」的房子,也跟著買來收租、等都市更新?

哈!如果真接手了,就是阿呆!人家賺飽落袋,你要靠運氣來賺那遙遙無期的都更夢?高級投資客永遠不敗,是因為擁有全套的炒房策略,以及提早買進的管道,等你從房仲那裡聽到物件賣出,已經是投資客賺夠的價格了。期貨的價格,是掌握在賣方手裡,只學了皮毛,就想賺大咖投資客的暴利財?沒那麼容易!

※ 本文摘自《黑心投資客》,原篇名為〈「都更」煉金術 : 老公寓的「天價」炒作法〉,立即前往試讀►►►

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