社區正義：如何合法對抗拖欠管理費的惡鄰居！

文／吳孟勳律師、陳柏均律師、林明賢律師、許仁純律師

Ｑ：大樓住戶遲繳、不繳管理費或公共基金，應該如何處理？

案例

小賢被大樓住戶推舉為今年的社區管委會財務委員，上任前就聽前任的財務委員說，有某幾戶住戶管理費總是愛繳不繳的，常常積欠管理費，造成社區管理上的困擾。請問小賢可以運用哪些方式，「有效提高」這些欠繳管理費住戶的繳費意願呢？

爭點

住戶經常滯納管理費或公共基金，屢次催繳，總是無法好好按時配合繳費，應如何處理？

分析

☆欠繳管理費或公共基金，應先對該住戶進行催告，仍不給付時，管委會即得向法院起訴，請求該住戶給付，並得向主管機關舉報，對該住戶進行裁罰，甚至在一定條件下，得訴請法院命該住戶出讓區分所有權及其基地所有權應有部分

管理費欠繳的問題，在社區管理實務中經常會碰到，對於社區的日常運作、管理維護的工作等，往往會產生相當多的負面影響。對於欠繳管理費到達一定程度之住戶，《公寓大廈管理條例》第21條規定：

區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。

在上開法條中所提到的催告建議，要以書面進行，最好以存證信函或律師函進行，以免日後舉證上有困難。

除此之外，對於惡意拒繳管理費的住戶，《公寓大廈管理條例》第49條第1項第6款規定：

有下列行為之一者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰：……六、區分所有權人違反第18條第1項第2款規定未繳納公共基金者。

所以對於欠繳管理費的住戶，可以報請主管機關給予裁罰，應該可以有效提高按時繳交管理費的意願。另外，對於欠繳情況嚴重的住戶，《公寓大廈管理條例》第22條第1項第1款及第22條第2項規定：

住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離：一、積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。

前項之住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。

簡單來說，對於屢次積欠管理費的住戶，可以藉由區分所有權人會議的決議請求該住戶搬離，或向法院起訴，請求法院判決命該住戶將房屋賣出，如果在判決確定後三個月內不自己賣掉房子，管委會可以聲請法院拍賣房屋。

不過實務上對於強制住戶遷離的態度是比較嚴格的，因為這對住戶的財產權是種嚴重的限制，所以法院很少准許拍賣房屋，因此大部分只能透過請求給付欠繳管理費用的方式進行。

實務見解參考

臺灣新北地方法院103年度重訴字第739號民事判決

公寓大廈管理條例之立法目的，在於建立公寓大廈使用自主性管理制度，以全體住戶共同利益為出發點，強調自發性監督與管理維護，然該條例第22條規定之強制遷離、出讓，為嚴重性之巨大手段，對於區分所有權人之財產保護，即有重大衝擊，運用性自須符合適當性、必要性、衡平性而以最後手段性審慎為之。而就積欠應繳納之公共基金或應分擔或負擔之費用者，原告得依公寓大廈管理條例第21條規定，訴請法院命其給付。

※ 本文摘自 《惡鄰退散：專業律師教你40個告別壞鄰居的自保撇步》，原篇名為〈Q01：大樓住戶遲繳、不繳管理費或公共基金，應該如何處理？〉，立即前往試讀►►►