The following two tabs change content below.

Readmoo編輯團隊

閱讀最前線編輯群。

文/黃昱毓

房東應該做什麼?

身為房東,必須負起許多管理與修繕的責任,以下概略介紹房東的工作範疇,還有應負哪些修繕義務,其中也包含了可能的開支花費。

基本工作內容(請見上圖)

修繕義務

按照租賃契約,房東必須要提供給房客適於居住的房屋。除了房客自己故意或過失的行為之外,若有發生房屋破損或是髒汙,使房客無法正常的使用房屋時,房東就有修繕的義務。而房東如果有怠於修繕的行為時,房客可以自行修繕,這時候自行修繕所產生的費用,因為是維持與管理房屋可供居住的必要費用,房客可以向房東請求返還。

另外,因房屋進行修繕,而在生活上發生某些程度的妨害,這就是房客必須要忍耐的部分,稱作房客的「忍受義務」。例如修理管壁時所產生的噪音等,即使已經影響生活品質,在這短暫的一段時間房客還是必須要忍受。若房客不願意忍受妨害,房東有權請求解除契約(日本判例),但這個妨害還是必須要是在合理的範圍內,如果超過可以忍受的合理範圍,房東還是無權解除契約。例如因為修繕工程的進行,房客必須要在外投宿,房東還是要負擔一定比例的在外投宿費用,合理範圍內減輕房客的負擔。

常見修繕範例(請見上圖)

*必要費與有益費的請求

必要費

所謂的「必要費」,是指因為房東對於房屋有管理與維持的義務,使房客就房屋使用與收益的目的能達到滿足的狀態,而這樣管理與維持的花費,就稱為「必要費」,例如馬桶阻塞的修理等,是確保建物的最低限度機能所支出的花費。「必要費」原則上由房東負擔,若房客在緊急或一時情況下代替房東支出了這樣的「必要費」,房客可以在租賃關係持續中的任何時間向房東請求。

有益費

「有益費」是指為了建物的改良所支出的費用,例如將老舊壁紙拆除貼上新壁紙等,不同於「必要費」是建物必要不可欠的支出,「有益費」則是讓建物價值變高的花費。而「改良」原則上必須讓建物有增加價值的成果,才被視作改良,且透過改良增加房屋價值的部分,必須要是建物所不可分的構成部分的改良才算,如果是像購置沙發這種房屋內部擺設的支出,就不可視為「有益費」。

與「必要費」可以隨時請求不同,「有益費」須待租賃契約終止後於房客交還房屋時,才可以向房東請求。並且不是說當初花費多少就可以請求多少,而是看最終交還房屋時,當時所做的改良還剩下多少價值,在以相同比例來計算「有益費」。

本文介紹:
跟著律師到日本買房子:日本購屋置產必備寶典》。本書作者/黃昱毓;出版社/四塊玉文創

※內容為作者個人觀點,不代表本站立場

延伸閱讀:

  1. 零負擔買好房子
  2. 房子這樣買:完全解答購屋108問
 
  • 用Line傳送