在日本當房東，你應該知道的有……
- 作者
- 最新文章
Readmoo編輯團隊
文／黃昱毓
房東應該做什麼？
身為房東，必須負起許多管理與修繕的責任，以下概略介紹房東的工作範疇，還有應負哪些修繕義務，其中也包含了可能的開支花費。
基本工作內容（請見上圖）
修繕義務
按照租賃契約，房東必須要提供給房客適於居住的房屋。除了房客自己故意或過失的行為之外，若有發生房屋破損或是髒汙，使房客無法正常的使用房屋時，房東就有修繕的義務。而房東如果有怠於修繕的行為時，房客可以自行修繕，這時候自行修繕所產生的費用，因為是維持與管理房屋可供居住的必要費用，房客可以向房東請求返還。
另外，因房屋進行修繕，而在生活上發生某些程度的妨害，這就是房客必須要忍耐的部分，稱作房客的「忍受義務」。例如修理管壁時所產生的噪音等，即使已經影響生活品質，在這短暫的一段時間房客還是必須要忍受。若房客不願意忍受妨害，房東有權請求解除契約（日本判例），但這個妨害還是必須要是在合理的範圍內，如果超過可以忍受的合理範圍，房東還是無權解除契約。例如因為修繕工程的進行，房客必須要在外投宿，房東還是要負擔一定比例的在外投宿費用，合理範圍內減輕房客的負擔。
常見修繕範例（請見上圖）
＊必要費與有益費的請求
• 必要費
所謂的「必要費」，是指因為房東對於房屋有管理與維持的義務，使房客就房屋使用與收益的目的能達到滿足的狀態，而這樣管理與維持的花費，就稱為「必要費」，例如馬桶阻塞的修理等，是確保建物的最低限度機能所支出的花費。「必要費」原則上由房東負擔，若房客在緊急或一時情況下代替房東支出了這樣的「必要費」，房客可以在租賃關係持續中的任何時間向房東請求。
• 有益費
「有益費」是指為了建物的改良所支出的費用，例如將老舊壁紙拆除貼上新壁紙等，不同於「必要費」是建物必要不可欠的支出，「有益費」則是讓建物價值變高的花費。而「改良」原則上必須讓建物有增加價值的成果，才被視作改良，且透過改良增加房屋價值的部分，必須要是建物所不可分的構成部分的改良才算，如果是像購置沙發這種房屋內部擺設的支出，就不可視為「有益費」。
與「必要費」可以隨時請求不同，「有益費」須待租賃契約終止後於房客交還房屋時，才可以向房東請求。並且不是說當初花費多少就可以請求多少，而是看最終交還房屋時，當時所做的改良還剩下多少價值，在以相同比例來計算「有益費」。
本文介紹：
《跟著律師到日本買房子：日本購屋置產必備寶典》。本書作者／黃昱毓；出版社／四塊玉文創