利用房子換取養老金的三種方法

文／陳佑寰

「有土斯有財」是東方人傳統的財產觀念，土地上坐落的房子則是家人最大的靠山。很多人一輩子辛苦打拼，就是希望能擁有屬於自己的房子，一家人住在一個屋簷下才有家的感覺。老人打拼一輩子，將房子留給子女之前，當然有權住在自己的房子，而為了過生活，手頭還是要有錢才好。

老莊是個獨居老人，妻子罹癌先走了，獨生子小莊則在外縣市成家立業。老莊現在住的地方是跟妻子一起奮鬥攢錢買的房子，雖然存款不多，但加上小莊按月給的生活費，日子勉強還過得去。近來小莊有了小孩，給老莊的生活費有一次沒一次的，老莊看小莊事業與家庭兩頭燒，住的房子也是租來的，不好意思跟小莊開口要錢。

老莊盤算著往後的生活，總得有錢在身，以支應日常生活所需，清點自己的財產，最有價值的就是現在住的房子了。房子是不動產，但可不能真的不動如山，畢竟房價上千萬，也要想方設法變現利用，然而到底要怎樣才能活化房子來養活自己呢？

廣義的「以房養老」是什麼？

老人名下的主要財產如果是房子，具有很高的經濟價值，雖不如存款具有高度的流動性，但仍然可以想辦法將房子變現來供應老人日常所需資金。廣義的以房養老至少包括三種方式：「賣房養老」、「租房養老」以及「押房養老」，各有優缺點，端視老人需求與個案狀況而定。

「賣房養老」是指，老人將房子賣掉，以所得來養老，這是將房子變現最直接的方式。老人可以賣掉房子，改為購買（或承租）較小且便宜的房子居住，並用剩下的資金來養老。不過要留意買賣時，可能被誘騙而低價出售。

此外，老人一下子拿到一大筆錢的風險很高，因為可能會遭有心人士巧取豪奪，或投資不適合的金融商品而虧損殆盡。即使老人保守持產，而將這筆錢存在銀行或放在家裡，但若是沒有善加投資理財或買房置產，隨著經濟局勢變化與物價上漲，這些不動的死錢可能都會變薄，而很快就不夠用了。

「租房養老」是指，老人將房子出租給別人以收取租金來養老。如果老人還有其他房子，當然可以出租其中幾間房子收租金來養老，當個快樂的包租公或包租婆。如果只有一間房子，也可以隔出一部分空間出租給別人，有租客入住陪伴比較不會寂寞。

老人亦可考慮將整個房子出租後，拿收到的租金去租一個比較小的房子，剩下的錢則可作為生活費之用。不過要留意出租房子的管理事務其實很繁瑣，未必有精力來處理房子修繕、催繳租金及租賃糾紛等事情，也可能會遇到千奇百怪的房客，小心引狼入室得不償失。

「押房養老」則是指，老人將房子拿去向銀行抵押以借取金錢來養老，老人仍然保有房子的所有權，可以繼續住在自己的房子並且拿借到的錢來養老。接下來提到的「不動產逆向抵押貸款」即是屬於押房養老的一種型態。不過老人要留意天下沒有白吃的午餐，跟銀行借來的錢終究是要還的，否則房子將來可能會被銀行向法院聲請拍賣。

逆向抵押的以房養老

實務上所謂的「以房養老」屬於狹義的類型，是指由銀行提供給老人的「不動產逆向抵押貸款」。也就是老人將其所有的房子抵押給銀行借錢，銀行則在一定期限內，按月分期給付借款本金給老人，作為其家庭生活安養所需資金，利息則分期扣減或掛帳，等到借款期限屆至或老人過世時，再辦理還款事宜。

這種貸款有別於一般順向型的不動產抵押貸款模式，也就是民眾以不動產向銀行辦理抵押後，可先拿到一大筆借款，日後再分期償還本金與利息。從時間上來看，逆向型與順向型的不動產抵押貸款的金流方向是相反的。

逆向抵押的以房養老，好處是老人保有對房子的所有權與使用權，仍然可以住在自己安身立命的房子，而且可以每月持續自銀行領取日常生活所需資金，讓動不了的房子活化變現，而為老人養老所用。也許有人會問：為何老人不用順向抵押的方式，將房子抵押給銀行後，直接借出一大筆錢再慢慢用？這是因為老人通常已退休沒有收入，不大容易獲得銀行核貸，而老人一次領一大筆錢走，也會有理財不當或遭他人覬覦侵奪的風險。

本文摘自《高年級法律課2.0：律師教您規劃財產、避免受騙、安頓生活、圓滿人生》，原篇名為〈以房養老：如何利用房子的價值來養活自己？〉，立即前往試讀►►►