當地主要怎麼節稅？

重建後，王先生可以分配到大約2,000萬元的權利價值（含土地），但在建築規劃中，坪數最小的房屋價值是1,900萬元，坪數再大一點的房子是2,400萬元。他該怎麼選擇？在稅賦上又有什麼不同？

文／黃張維

在實務上，權利人的選擇很難剛好和應分配價值完全相同。所謂應分配價值，是指與實施者（建方）的合作條件或權利變換的估價結果；但是實際分配價值，則是實際選房的結果。

例如王先生的例子，他的應分配價值有2,000萬元，但在實施者（建方）的規劃中，只有1,900萬元、2,400萬元兩種房型選擇。所以王先生可能面臨兩種狀況：一種是「超選」，就是實際分配價值大於應分配價值；另一種狀況是「少選」，也就是實際分配價值小於應分配價值。我們簡單地以買賣關係來看「超選」或「少選」，「超選」就是多買了其它地主的權益，而「少選」則是賣掉了自己的權益。

以王先生為例，原本他可選配2,000萬元，但他卻選擇了2,400萬元的房子，那就得先判斷這超選的400萬元是透過什麼原因取得，才能知道會有哪些稅賦產生。當實際分配價值大於應分配價值，從稅捐稽徵實務上來說，這400萬元主要是以買賣方式取得的，所以林先生得負擔買賣契稅，藍天佑這樣說明。

但如果都更是採「權利變換」方式進行，政府提供稅捐減徵或免徵優惠，所以王先生因為超選，需要額外支付的400萬元房地價值，會享有40%的契稅減免，但這個優惠只有參與權利變換的權利人才能享有，實施者（建方）就沒有這些減免。假如是危老案，因為法規制定時就沒有這項稅賦減免，所以就不用考慮這些問題。

假如王先生選擇的是1,900萬元的房屋，這屬於「少選」，根據國稅局頒布的行政規則及解釋函令來看，少獲得的部分會被認定是出售土地的價值，所以原則上只會課徵土地增值稅，房屋部分則沒有契稅；但針對這部分，地方稅務機關是以「房地一體」的價值計算，也因此少選部分的價值（包含房屋跟土地），實務上還是會被要求申報土地增值稅、契稅。

在《都市更新條例》中，如果應分配價值小於「最小分配單元」而改領現金的權利人，可以免徵土地增值稅。以台北市為例，在《台北市都市更新自治條例》第11條中規定：「權利變換最小分配面積單位基準，為權利變換後應分配之建築物登記總面積扣除公用部份、雨遮、露台、陽台面積後，不得小於46平方公尺。」

在最小分配單元的限制下，如果王先生選擇1,900萬的房子，還剩下100萬元的權利，因沒有等值房屋可選，所以無法參與分配，也就是屬於不能選配，而非不願選配，就可以改領現金（即領取差額價金），而領取現金的部分可免徵土地增值稅。因此，即便王先生少選的部分會被認定為出售土地，但也因同時符合「不能選配」的條件，而免徵土地增值稅。

藍天佑也舉例提醒：假設可分配價值額是3,000萬元，但卻選擇了2間價值1,000萬元的房子，剩餘1,000萬元的分配額則可以領取現金。不過，因實施者（建方）所規劃的建案本來就有價值1,000萬元的房子可供選擇，但權利人卻不選擇該款房型，屬於「不願選配」，這就與王先生的案例不同，如果轉換成領取1,000萬元的現金，這部分就必須課徵土地增值稅，但可減徵40%。

稅賦的規定極為繁雜，權利人遇到的狀況也很多，讀者們除了可自行蒐集資料外，建議洽詢專業地政士，找到最適合自己的選房方式。

※ 本文摘自 《大都更時代攻略 耕築居安家園》，原篇名為〈當地主超選或少選，如何處理才能節稅？〉，立即前往試讀►►►