貸款買房差點貸不到──什麼是「三角簽」？

文／Tody 陶迪

我第一次買房的時候，雖然買到低於市場行情的破盤價，卻沒想到在貸款這一關，差點翻車！

下斡之前，我的仲介就幫忙詢問了熟識的銀行專員先做初步估價，由於這間房子開價就低於市價，所以銀行的估價也高於開價，仲介自信滿滿地說，放款超過9成的機會很高。加上房子位於台北市蛋黃區，光是土地價值就已經接近開價，所以我實在一點也不擔心貸款的事。

沒想到，簽約完成後送件申請貸款，四家銀行中有三家都拒貸！唯一願意承作的銀行，條件超爛。

仲介配合的銀行專員，只是尷尬地笑，本來估價9成，變成拒貸，他卻無法給出合理的解釋。所以我只好再詢問其他銀行，卻一家家吃閉門羹。

我百思不得其解！位於台北市蛋黃區門牌，當時貸款人是我任職於上市企業的太太，財力條件也不差，如果是房子估值或者信用分數不夠的問題，好歹銀行會給個很低的成數、開出個很高的利率，不至於一口拒貸。到底發生什麼事？我只好拜託銀行專員再去側面打聽，到底是什麼原因被拒絕。

原來，我簽的合約不是一般的房產買賣交易合約，而是一份「讓渡書」。其實這間房子在找到我之前，已經賣給別人，他們也已經走到完稅流程，只差還沒過戶，卻不知什麼原因，買家突然放棄買房，決定違約。但賣家急缺錢，實在等不了重新退稅再跑一次賣屋流程，我又剛好在那個時間點出現，所以賣家決定直接以他們原本簽好的合約繼續走完，而另外加上一份「債權讓渡書」與我簽約，相當於我承接這份交易。

這樣的簽約方式，在銀行眼中，其實就是所謂的「三角簽」。

三角簽通常會出現在投資客以買空賣空形式來賺取價差暴利。找到低於市價的房子，先假裝是誠意買家，與屋主簽了約，但在還沒過戶之前，又另找買家，加價賣出。此時因為還沒過戶，所以回頭以各種理由，要求原始賣家把產權登記給新的買家。他本質上沒有拿出太多錢，還因此規避了因買賣獲利應負擔的交易所得稅，雖然買家與登記人不同是法律允許的，但明顯的炒作行為，如果銀行沒有負起核實交易正當性的責任，也會被有關單位找麻煩。所以，成屋交易採取讓渡形式在銀行眼中是非常忌諱的。

在我的情況裡，賣家並沒有要求我加價購買，我是按照原來交易合約的價格買，他也並無要求我額外支付現金，所以並不是買空賣空的炒作形式，但從結果來看，在銀行眼中卻是一樣的。

該怎麼辦呢？已經簽約了，流程在跑，時間一點一滴流逝，如果我不快點找到願意貸款的銀行，付不出尾款，我就要違約了。

所幸最後太太透過公司財務轉介，終於有一間與他們公司業務往來甚多的公股銀行願意考慮，不僅如此，還慎重其事地派出分行經理與襄理共同接待面談。在公股銀行體系，分行經理其實就是行長，對於貸款有直接審核權的，就是經理和襄理。

兩位重量級人物和藹可親，對待我們這樣年紀的貸款申請人，就像對待自己的孩子，當他們聽到我們是多麼努力才能在台北市買下一間房子，不免產生了同理之情。而太太也極力說明，雖然房子有點老，但是座落在北市精華地段，土地的公告價值幾乎追上房屋總價，是非常值錢的土地！最後，成功地打動他們，不但順利貸到8成，還拿到了最優惠的青年首購利率。

買房子的時候，一定要確認你即將要簽的合約是「交易書」，還是「讓渡書」，千萬不要跟我一樣，傻傻地就簽。

※ 本文摘自 《買房，也買自由》，原篇名為〈「三角簽」貸款驚魂記〉，立即前往試讀►►►