原來房子是這樣讓我買不起的

文／郝明義

臺灣的房價為什麼這麼貴？多少年來房價一漲到一個程度，就有打房的聲音；然後又越打越高？

一任任政府祭出打房手段，說要抑制投資客，但房價仍然上漲難以遏制。

我問在台中的打里摺建築藝術有限公司負責人施尚廷。

他說：原物料上漲跟通膨，營造成本四年間漲了四成。

至於土地成本上漲的幅度就更大。他說：近兩年台中市水湳地區的地價，從二〇一九年的每坪約八十萬元，到二〇二一年已漲到接近每坪兩百萬元。南屯區楓樹里他自己公司對面的土地在二十年間，漲了七倍。

而土地成本佔總建造成本的四成到七成，視城市和地區不同。

我好奇到底是什麼因素驅動土地成本漲這麼多。

施尚廷和彭揚凱都說是政府。

彭揚凱說：政府帶頭炒高土地成本的方式有兩種。

一種是賣既有市區的精華地區。在都市的精華地段，民間地主是不會賣「素地」的，都會和建商合作，就算是有土地買賣，過去也是私下。

所以在都市的精華地段，都是政府賣地，並且會公開標售、競價。一旦賣出新的高價，就會產生錨定效果。推升周近地價。

另外一種就是劃定都市的新開發區。新開發區裡也是同樣的情況，一旦政府標售出新的高價，也是產生錨定效果，推動地價。

整體開發徵收，政府分回來的地來標售，本來收入該回收合理的成本和費用就好，但現在都是暴利，因為這是地方財政收入的主要來源。

二〇二二年《商業周刊》做過一次報導，分析了全台各個地方政府炒作土地得到七三〇億暴利。

而建商取得的土地成本一高，預售屋售價自然就跟著水漲船高。

「所以政府才是炒作房地產的第一輪推手。建商炒第二輪。投資客做的只是第三輪。」彭揚凱說。

我問他國際上政府處理土地還有什麼其他可以參考的方式。彭揚凱說有兩種。

第一種是以德國為代表。他們認為公有地是公共資源，所以土地如何最好使用，不能只看貨幣價值。所以要看建商出的價格，也要比建築方案，再綜合評分。

第二種是把土地的價格固定，再評估誰的方案最好。德國，奧地利，瑞士都是。這兩種方式都是政府不會只是要最高價，其他你用來做什麼都不管。「比較像是我們所說的最有利標。」

彭揚凱說，賣公有土地是臺灣各個地方政府重要的財政收入，但是敗家子。

他說別看新加坡、香港，都是如此商業化的社會，但他們政府標售土地都只是地上權，使用期九十九年。

政府標售土地最理想的方式，應該是賣的只有地上權，再設定固定價格，再比建商的方案。「以臺灣都市的精華區來說，」彭揚凱說，「標售地上權是有市場的。」

※ 本文摘自 《臺灣的未來在海洋》，原篇名為〈政府才是炒房的第一輪推手〉，立即前往試讀►►►