土地上的違章建築擁有人，能參與權利分配嗎？

王先生的國宅旁邊有塊小小的畸零地，地主也有意參與都更。但這塊畸零地被占用，而且還被占用人蓋了間違建的鐵皮屋，這可能會產生什麼稅務問題？

文／黃張維

以這個案例來看，很明顯地，土地所有權人與違建建物的所有權人不同，屬於「占有他人土地的違章建物」之狀況。藍天佑說明，這樣的案例在以往經常發生，假設占有他人土地舊違章建築物的所有權人，選擇的不是「現金補償」而是「現地安置」，因為占有人沒有土地所有權，又在參與都更後得到了分配的房屋，就會產生稅賦問題。

這類稅賦會與合法建物所有權人的狀況不同，實務上來說，依據營建署的解釋，現地安置該是由實施者（建方）跟現地安置者達成協議，例如提供補償金，再加上違章建物所有權人應自行負擔費用的部分，加總起來再去選配一間房屋。但現行的做法中認定，違章建物所有權人應負擔的成本，實際上還沒有付出，因此變通的做法，是先把選擇的建物登記在實施者（建方）名下，等到違章建物所有權人把應繳費用支付給實施者（建方）後，再進行產權的移轉。

這類情形可以分成兩部分來討論：在「補償金」的部分，可以視為是違章建物所有權人的權利；在「應負擔費用」部分，有點像是實施者（建方）把共同負擔的成本移轉給違章建物所有權人。第一部分是因為權利分配得來的補償，第二部分則是買賣。經由買賣取得的權利，就會產生稅賦；但違章建物所有權人只要繳契稅就好，土地增值稅是實施者（建方）繳的。這樣的登記分兩段式，第一段先登記在實施者（建方）名下，第二段再移轉給所謂的安置戶，也就是原來的違章建物所有權人。

例如：違章建物所有權人應安置面積價值為200萬元，但他又繳了安置應負擔費用600萬元來取得房屋，實際上他要付給實施者（建方）的只有600萬元，200萬元是應領未領的安置價值，200萬元的部分在實務上類似原有權利，因此就不用再繳稅。

在法律的觀念上，違章建物所有權人占據了合法地主的權益，地主與實施者（建方）願意提供現地安置，已經算是寬宏大量，當然就不可能比照合法的地上權人跟合法建物所有權人，享有相當的稅務優惠。他所付出的安置應負擔費用，性質上屬實施都市更新事業的收入，非屬實施都市更新事業之成本或費用，就沒有所謂減徵或免徵的適用。

※ 本文摘自 《大都更時代攻略 耕築居安家園》，原篇名為〈土地上的違章建築擁有人，能參與權利分配嗎？〉，立即前往試讀►►►