都更房拆了沒得住，也沒錢租房子怎麼辦？

閱讀最前線編輯群。

李太太：我們想知道都更需要花錢嗎？若拆掉舊房子都更，沒有多餘的錢可以租房子該怎麼辦？

都更先生：都更時有關錢的權利，主要有三筆：一、選房子的錢（應分配之權利價值）；二、舊房子拆遷的補償費（拆遷補償費）；三、租房子所需的租金補貼（拆遷安置費）。以下分別介紹這三筆錢的內容、課稅問題和發放時日。

一、選房子的錢（應分配之權利價值）：都更中最主要、最大筆的錢就是這筆。選完房子後，剩下的差額會多退少補（差額找補）。例如：我應分配之權利價值（選房子的錢）有三千八百萬，而我選了一間房子和車位加起來要四千萬，交屋時必須補繳二百萬。

或者，我選了一間二千萬的房子，雖然看似可退回一千八百萬，但國稅局會視這筆錢為賣房所得，應課徵賣房所得稅及土地增值稅等。因此，建議選房子的錢用來選一間價值金額相差不多的房子，在稅務上最划算。

什麼時候要多退少補這筆錢呢？法令目前無明文規定什麼時候，就看實施者和住戶怎麼約定。以往的時間點都在重建房子蓋好後，產權登記、交屋時退錢或補繳錢，一手交錢、一手交房子！

選屋到建築工程完成，通常歷經三年，甚至五年以上的時間，屋主可以利用這些時間，準備需要補繳的錢。

二、舊房子拆遷的補償費（拆遷補償費）。舊五金回收有回收金，拆遷補償費可當作回收舊房子剩下的建物殘值回收金，並扣除拆除費用的金額給住戶。只要是建物，不論有無建物登記都可以編列。這筆費用會在拆房子前提供給住戶。因為是補償性質，故不列為所得，不課稅。

三、租房子所需的租金補貼（拆遷安置費）。租金補貼會按舊房子的坪數和類型計算，例如更新前的房子是屋齡四十年的四樓四十坪公寓，租金補貼以能租到周邊同樣四十坪公寓的租金估算所需發放的金額。

大家或許會想，租金補貼為何不發愈多愈好？第一，租金補貼會列入都更成本（共同負擔），也就是說，租金補貼來於自己的權利價值，而且這些錢要算利息！

第二，租金補貼如果沒有拿來租房子，要列為所得課稅！例如租金補貼發了三十六萬，但租約上的租金只有三十萬，剩下的六萬要列為所得課稅！有些房東知道這份租約會提供給國稅局折抵（他的租金收入會列為所得來課稅），就會考慮調整房租，甚至是不租了。

租金補貼多領不見得比較好，為何不乾脆不發租金補貼？但是，有些住戶的經濟並不寬裕，如果沒有租金補貼，參與都更的意願會降低。所以不用想太多，該領就領，該花就花，該納稅就納稅。至於租金補貼這筆錢什麼時候給呢？答案是「拆房子前」，這樣，大家才好準備搬家！

另外，除了上面說的主要三筆錢外，還有其餘小筆的相關費用，像是都更重建期間，房屋稅和地價稅免徵；以及選房子因超選或少選所產生的契稅或土地增值稅（如果選的房子和權利價值差不多，要繳稅的金額相對少）。再者，還有房地登記的代書費用與應預繳的管理費。

常有住戶問：頂樓加蓋的坪數，都更時有沒有相對的權利計算？答案是有的。不過自行加蓋的建物只會計算到「拆遷補償費」裡，給一些材料錢的補償，而不會算入選房子的錢（權利價值）。曾遇過一位住戶說他的頂樓加蓋用了三十幾年，鄰居都沒計較，他心中很感謝。當鄰居問想不想都更時，他表示當然支持。

※ 本文摘自《都更現場答客問》，原篇名為〈2-1 都更房拆了沒得住，也沒錢租房子怎麼辦？〉，立即前往試讀►►►

Search