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文/卓輝華

不動產投資的訣竅跟股市相類似,就時間景氣因素而言,要「買低賣高」,就空間因素而言,就要掌握「區位、區位、區位」。如果您未能掌握或預測到景氣起點,或錯失上一波的獲利機會,建議您要想辦法找一個好區位的房地產。好區位與房地價的關係是:當景氣衰退時,不易跌價的抗跌區段,也是景氣上升時,增值最大的區段。現在房地價格最高的地方,不一定是投資的最佳時點或區位,還要分析這個區位的未來發展潛力。

從台灣的交通發展演變為例:一、兩百年前的海運貿易時代,是「一府二鹿三艋舺」的輝煌年代。當西部縱貫鐵路開通之後,各縣市、鄉鎮只要有設火車站的地點,皆成為當地交通與商業中心。1980年代,高速公路通車,汽車關稅大幅下降,當汽車不再是奢侈品時,各地區的經濟區位再度調整。1990年代之後,台北都會區大眾捷運系統路網逐一通車,有無捷運站點,構成影響房價重要因素。2000年代的高速鐵路通車,高鐵車站特定區會否成為十數年後的區域發展中心,值得進一步觀察。

公共建設與區位的形成有密切關係。大者如十大建設、十二大建設、十四大建設等國家建設;中者如縣市行政中心、交通捷運、新市鎮、經貿園區等規劃建設;小者如都市計畫內的公園、市場、學校、體育場、商業中心等開發。各類型的建設計畫,對當地的經濟區位條件都會帶來轉變,除了可帶動經濟成長外,還能直接的推動區域繁榮發展。當公共設施條件越齊備的區位,相對房地產價值越高;越多公共建設開發之區位,房地產增值潛力愈大。

政府其實是房地產市場最大的經營者,因為政府規劃開發的任何重大建設,都希望繁榮地方,讓區位條件更為優異,所以對房地產發展具有正向的影響,從而再以課徵財產稅的方式,獲得更多建設經費、利益地方。

※ 本文摘錄自《房市激盪五十年》〈第六章〉

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