去看預售屋一定要問︰「四樓多少錢」、「廣告戶多少錢」

文／sway

建商的黑心招數

去看預售屋一定要問二個基本題︰「四樓多少錢」、以及「廣告戶多少錢」，這兩個數字透露出高聳的表價與底價的差距，底價四十萬元一坪，建商一定會開價六十萬元！附近的個案也要多去看一下，多家比較才有真相。

有一本古早以前的暢銷書《有錢人想的跟你不一樣》，這道理我老早就知道了，因為「黑心建商想的也跟你不一樣」。你看我在建築業混那麼多年，都沒混到個上市公司董監事幹幹，只能淪落到「智邦不動產」當義工，從這小小的現世報就可以知道，黑心建商腦袋裡想的，真不是我們這種一根腸子通到底的小市民可以想像的。

房價怎麼操作呢？簡單，定價要敢。有錢人眼中的「貴」，跟小市民階級是不一樣的，比如我之前操作過的一個案子，平均底價是一坪四十萬元，我會要求代銷訂出六十萬元的表價，無論是客戶八折或七折殺價法，都在我的底價之上。

重點來了，六十萬元的表價很高吧，一定超過市場行情，你怕會被其他同業吐槽？這就是黑心建商們最可愛的地方啦，在敢開價這件事上團結無比，我相信無論你如何做功課、市場比較，附近的個案都是開同樣的價格，地段更好的還可能開到一坪八十、一百萬元！一段時間之後，你就會認為這些天價都是合理的。

當然我們也會怕賣不掉，於是就叫現場的跑單小姐故意放出廣告價：一坪四十五萬元。你想，六十跟四十五，已經差很多了吧，降價二成五耶！在銷售現場營造出「今天用廣告價送送看，不一定會成啦，可是，你用四樓的價格就買到八樓，一定划算啦！」

好，客戶感動得痛哭流涕就買了，我還是一坪多賺五萬元。

還有一種人的錢一定要賺，那種不貸款的，或是一看就很喜歡想買的，六十萬元的開價，通常可以成交到五十萬元，只要一個百戶個案有一成是這樣的客戶，一坪多賺十萬元，好幾千萬就又賺到黑心建商的口袋。

別以為只有高價的個案會這樣搞，低價的更是如此，一坪二十萬元可以搞到一坪二十五萬元；一坪十五萬元的就賣到十八萬元，只要周圍同業大家有志一同就好了。

你會問，開價六十萬元，如果旁邊有個案開四十萬元，不就打壞行情了嗎？放心，萬一真的有白目建商來攪局，那個四十萬元的，一定會被其他人「下藥」，放話說曾經倒過啦、以前蓋的房子會漏水啦、老闆有緋聞啦，反正，要找出瑕疵一點也不難，講臭他就好。

聽我這樣講，你會覺得台灣的消費者真是太不理智了？千萬別不相信，根據我多年混銷售現場的經驗，客戶比我們銷售人員更堅定的擁護黑心建商：「漏水？我應該沒這麼倒楣吧，而且跑單都說，我不是買頂樓的就不用怕，今天是特價最後一天，如果我今天買，還幫我跟銀行爭取貸到九成貸款耶，報紙都說貸款只有七成五，這麼划算當然要買啊，我想買房子已經想很久了。」

炒房價還有一項關鍵︰銷售率一定要喊得高高的。真的兩個月就賣完嗎？你有沒有聽過那些天王藝人，發新聞罵對手買榜，對，黑心建商的銷售率，也是可以靠自己買出來的。怎麼買？很簡單，找人頭。花自己錢買嗎？當然不，那有違黑心建商的風格，錢當然全部讓銀行出。

下一篇我會告訴你黑心建商的壓箱底炒樓絕技。

※ 本文摘自《黑心建商的告白》，原篇名為〈有錢人想的跟你不一樣 : 房價是怎麼炒上來的？（上）〉，立即前往試讀►►►