當賣家說要「動支」，請「先確保房子過戶」！
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Readmoo編輯團隊
文／Tody 陶迪
當你在網路上看到一個商家出售一張二手沙發，你私訊對方說想買，對方要求你先付清款項，接著才會出貨。你不疑有他，便把錢按照要求匯過去，沒想到對方突然人間蒸發，再也找不到，貨當然也永遠不會到了。
以上，是你聽到耳朵都長繭了的老掉牙詐騙故事，你應該會想，買家怎麼這麼笨？現在買東西當然要到知名的電商平台，才會有保障呀！當你在蝦皮網站下訂了一件商品，就算付了款，錢其實是押在蝦皮平台上，賣家是不能動用的，直到你收到貨按下確認，蝦皮才會支付款項給賣家。蝦皮這樣的平台，是作為第三方的「履保」機構，幫你把關，確認交易完成沒有糾紛，才會讓賣家拿到錢。
買房子也是一樣。故事裡，賣方要求「先拿到錢，再出貨」，就是中古屋買賣裡的「動支」。如果你不假思索便同意，詐騙故事裡的主角，可能就是你了。
為了防止賣家收了錢，房子卻沒有如期過戶並交屋給買家，所以有了「履保帳戶」的誕生。履保就是「履約保證」，由公正的第三方平台來擔保，先代為保管買家的自備款和銀行核撥的貸款，保障雙方交易的安全，防止買家不付錢，也防止賣家不交貨。
中古屋透過履保交易的正常流程如下，所有款項均是匯入履保帳戶代為保管，直到房屋點交完成，買方確認無誤，履保帳戶才會把錢匯給賣家。作為買家，需要按照合約，分批在不同環節把款項匯入履保戶頭，在房貸撥款進履保戶頭之前，所有匯入履保的錢，就稱為「自備款」或「頭期款」，一般會抓3成。如果房貸最後核定撥款的成數超過7成，那麼多餘的款項，會撥回給買家。
當你付了斡旋金，賣家也簽收了，這時斡旋金就會轉為定金，10%的簽約款則內含這部分已付的定金，例如1千萬元成交，斡旋金已付10萬元，簽約款應付100萬元，但10萬元已付並轉為定金，所以簽約款只需要準備90萬元。
只要透過仲介交易，幾乎都會建議使用履保帳戶。履保帳戶是需要收費的，手續費是交易價格的萬分之4～萬分之6，買賣雙方共同分攤。所以1千萬元的房子，買賣雙方都只需要負擔3千元左右的手續費，用幾千元就能保障上千萬元的房產交易安全，實在是太划算了！如果賣家不願意採用履保制度，請你一定要堅持，否則寧可不要買這個房子！
「動支」即是在房子還沒有點交，甚至是還沒有過戶之前，賣家就要求提前拿到履保帳戶裡的錢。如果要求的是「簽約就要先動支」，表示房子都還沒有過戶給你，他就要拿錢。如果你同意，履保帳戶是可以配合撥款的。但是不要忘記前面一開頭就說的，貨都沒到手，萬一他拿錢跑了，豈不是詐騙？又或者，交屋時才發現裡面竟然住著一群無賴，趕都趕不走，最後房子根本無法順利取得。
賣家要求動支，對買家來說是非常高風險的。但有時候，賣家可能是因為換屋，需要這筆錢才能付買房的頭期款，或者有其他原因真的急需用錢，如果你堅持沒交屋之前一毛都不能先拿，很可能這筆交易就會告吹，又或者，你想利用賣家這樣的要求，作為殺價的籌碼之一，不介意承擔一些風險。
如果你想讓步，我建議的折衷辦法是「先確保房子過戶」。一旦房子過戶到你的名下，風險就大為降低。如果你判斷賣家是老實善良的人，房子原本就是自住，情況很單純，不太需要擔心交屋時出現什麼意外插曲，那麼可以考慮同意「過戶後動支部分款項」。
我有兩次買中古屋的經驗，都被賣家要求動支。第一次，是面對黑道賣家，因為真正的屋主欠債，把房子抵押給他們，又還不出錢，所以黑道賤賣了他的房子。於是在簽約時，黑道賣家大聲要求我簽約完就要立刻先給他們200萬！這是我第一次遇到這種狀況，當場嚇得魂飛魄散，最後在代書建議下，我同意過戶完可以動支，最後才順利完成簽約並交屋。
第二次，是一對純樸的老夫婦，因為女婿生意失敗，急缺週轉金，就押著岳父岳母變賣家產來支援他，出於對女兒的疼愛，倆老只好賣掉自己的起家厝。簽約時，女婿開口就要動支400萬元，還不願意進履保。有了前一次經驗，這次我淡定地要求過戶後才能動支，並且，動支金額不能超過我的頭期款。再怎麼說，房子還沒有點交，動支超過頭期款，在比例上未免太不恰當，意味著會動用到銀行房貸撥款的部分。而且過戶完約一週，銀行就會撥款，接下來馬上就能點交，他就能拿到剩餘的所有款項，所以其實差不了幾天，根本不需要配合這樣無理的要求。
所以當你遇到賣家提出動支的要求，基本上不需要同意。但如果你很想成交，或選擇體恤對方，請記得兩個原則：第一是必須先過戶；第二是動支金額要恰當，不要超過你的自備款。
※ 本文摘自 《買房，也買自由》，原篇名為〈當賣家說要「動支」〉，立即前往試讀►►►