6 家公股銀行「 以房養老」方案大解析

撰文／劉育菁

國內目前有 6 家銀行推出「以房養老」方案，分別是合庫、土銀、台企銀、第一銀及華南銀，台灣銀行最快在 4 月底加入戰局。而隨著保險、信託產品的加入，各家銀行也發展出各自不同的特色。

合作金庫去年底首推以房養老，經驗豐富且承作件數最多。當初為了避免申辦者的生活費被利息吃掉，董事長廖燦昌主張，只要利息超過月撥付款金額的三分之一，剩下未收取的利息差額，可在契約終止時一次收取，而這個「利息掛帳」，是林哲群認為十分人性化的考量。

此外，合庫也與南山人壽合作「樂活三寶」保險專案，結合年金保險、醫療險及長照險等獨家商品讓客戶選購。後續推出的土銀、一銀及華銀等，跟進採取「利息上限」設計。土銀強調，若放款成數不超過5成，貸款期間利息可免繳，全數掛帳到契約結束後一次收取；在額度上，若房子位於雙北市捷運站 1000 公尺內區域可拉高至 7 成，其餘地區 6 成。

至於一銀整合信託、理財及外匯等資源，設計適合 40∼55 歲族群的「閃耀人生」套餐、55∼65 歲的「富裕人生」套餐及 65 歲以上的「樂活人生」套餐，並可彈性調整、量身訂作，不用與房貸「綁住」。

比較特別的是，台企銀與台灣人壽合作推出結合房貸、保險與安養信託的「一次購足」以房養老。此貸款與保險年限固定 25 年，主要是把房子抵押給銀行，再購買年金險保單，達到指定用途、專款專用的目的。

若貸款到期借款人仍生存，也可利用展延貸款到期日方式，讓借款人可在自宅安老，但日後產生利息將連同本金一次與繼承人結算清償或改貸，對沒有自理能力或獨居老人比較具吸引力。3 月分剛加入戰局的華南銀行，概念上類似住宅逆向理財型房貸，每月提供可動用額度，不但可隨借隨還，不動用就不計息，提供年長者更靈活的資金運用。

而 4 月底新推出的台銀則標榜，給付金額採逐年遞增模式，滿足銀髮族因物價或醫療資金增加的需求。

做好風險規畫 創造三贏局面

除了利率及長壽風險，政大地政系特聘教授張金鶚提醒，未來銀行接收散布各地的不動產，該如何有效利用，必須深入思考。對此，他提出 4 點建議：

❶ 有效率地推動銀拍屋機制。
❷ 與仲介合作處分資產，且方式要多元。
❸ 建立房價指數，以預測未來房價。
❹ 可考慮納入保險基金，承擔借款人終老後出售房屋所得款項，不足清償貸款本息差額的風險。

總的來說，以房養老將是老年化趨勢的明星商品，可讓「有房沒錢」的老人能夠在宅老化，過著有尊嚴的生活，只要方向正確，這將會是一個產業、經濟、老年人三贏的政策。

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※ 本文摘錄自《Money錢 05月號/2016 第104期》，立即前往試讀