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撰文/劉育菁

房子對人類最基本的功能應該是「居住」需求,但隨著房價逐年上揚,以及房地產對華人社會來說具有「社經地位」與「財富能力」的表徵,使得房地產進階成為個人理財與資產配置的主要產品之一。

不過,伴隨高齡化、少子化趨勢,準退休族要有新思維,尤其過往在認知上習慣把房子「留」給後代子孫的人,應該思考善用房屋的既存價值,幫自己規畫老後退休金,以追求個人更好的退休生活品質。

在國外,「以房養老」制度早就行之有年,而台灣政府推動的「以房養老」源起,則可追溯到 4 年前。當時國內發生多起獨居老人坐擁黃金屋,卻因不符合社會救助資格而餓死家中的悲劇,之後內政部在台北市、新北市及高雄市等直轄市試辦「公益型以房養老」,但因申請資格限制多,以致成效不彰。

直到去年底,合作金庫銀行領頭推動商業型「以房養老」貸款,放寬申請人限制資格,這才讓市場活絡了起來。根據金管會統計,今年 1 月全市場放款件數僅 21 件、放款金額 1.98 億元,隨著參與銀行增加,到 4 月底放款件數可望突破 160 件、總體放款金額累積可超過 1億元,相對其他理財商品,成長速度驚人。

商業型「以房養老」 幫退休族增加養老金

目前國內總計有 6 家銀行配合政策推出「以房養老」專案,種類多元,從最陽春的住宅逆向房貸,到可結合保險、信託的套餐組合,乃至逆向理財型房貸,讓人看得眼花撩亂不知如何選擇。

政治大學風險管理與保險學系副教授彭金隆表示,隨著台灣進入高齡化時代,老人商機是銀行的新藍海,相較過去定存轉類定存保單,可結合房貸、保險與信託商品的「以房養老」專案,成為銀行與保險結合的新商業模式, 可說是「銀行通路的保險 2.0 版」。

他分析說,前年起政府打房政策一波波,銀行預期一般房貸業務成長有限,加上金管會開始「緊盯」類定存保單,讓銀行少了獲利金雞母,於是將眼光轉向已繳清房貸、非傳統房貸主力族群的老年人。

從公益型轉向商業型的「以房養老」方案,鎖定 60 歲以上老年人為主要客戶,再加上與年金險、類長看險或長照險等保險商品搭售,以及信託部門的配套等,銀行可玩的花樣越來越多,民眾的選擇也相對增加。

為老人提升 2 至 6 成的退休所得替代率

專長住宅抵押貸款證券化的清華大學計量財務金融學系教授林哲群表示,「以房養老」在美國、加拿大、日本及澳洲等國行之有年,除了民間部門推動之外,政府也從社會福利角度出發,由政府負擔違約保險,讓貸款者不因通膨變化影響生活費,同時也分散金融機構承接不動產的跌價風險。在美國,自從政府介入變成半公營型態,反而受到市場認同。

政大地政系特聘教授張金鶚很早就是「以房養老」的推動者,在擔任台北市副市長任內積極推動「台北市社會局公益型」以房養老。他說,台灣住宅自有率 88%,遠高於已實施「逆向抵押貸款」制度的澳洲、美、加、英等先進國家,但他個人更支持「社會照護模式」的以房養老方案,也就是老年人把房屋捐贈給社會福利團體,房屋所有權人可得到社福團體的長期照護支援。

再看政大風險管理系教授王儷玲在《長壽風險與反向抵押房貸》報告中的論點,她指出,台灣 65 歲以上老人約 4 成自身擁有資產,持有形式以存款為主,占 83%;其次則是房子、土地或其他不動產,占近 6 成,若採取美國政府房屋資產轉換計畫推估,以房養老可為 65 歲老人提升 2 至 6 成的退休所得替代率。

想靠房子養老 購屋區位要好

「以房養老」立意雖善,但目前在台灣卻仍面臨傳統觀念的挑戰。根據中國信託「以房養老」調查報告顯示,目前僅有 46% 民眾考慮申辦,其中以 70 歲以上比例最高。而不考慮申辦的原因包括:36% 是因為不清楚房屋所有權未來歸屬,32% 想留房子給子女。

深入分析,「以房養老」在推行上受到阻礙,其中居首的關鍵原因就是「房子繼承」的問題。根據 2013 年內政部老人狀況調查分析,台灣老人兩代同住及三代同住比例合計超過 5 成,且有 6 成老人希望與子女同住並留下遺產,因此,「破產上天堂」這種理財最高境界,恐怕短期內不易改變。而這也是從銀行年初開辦至今,每月接到上百通詢問電話,但最終核貸僅破百件的主因。

其次,就算民眾改變觀念,不以「留下遺產」為前提,但「以房養老」仍有另一個困難點, 那就是房子座落的「區段」問題。

過去 10 年台灣房地產大漲,在捷運網絡成形後,許多中產階級會選擇市郊重劃區,而林哲群從美國經驗觀察到,區位差、房屋老舊的房子,銀行在鑑價時會較保守,造成購屋人反而要更積極挑選精華地段、品質佳的好房子,換言之,購屋區位要盡量朝市中心靠攏,這樣才能期待「前半輩子養房子,後半輩子用房子養你」的退休夢。

「窮得只剩一間屋」的老人 最適合以房養老

當然,退休金的來源也不能只仰賴房子。雖然以房養老突破房地產「不易變現」的特性,但考量利率、長壽風險及房價波動等不確定因子,銀行承擔風險也不小,這也使得區位差、屋況舊的屋主,很可能發生可領生活費用太低,無法達到經濟獨立的底限。

再者,以房養老也須支付利息成本,在通膨預期下,生活費用恐越領越少,因此,彭金隆認為,以房養老只是退休規畫的選項之一。

綜合來看,萬泰聯合會計師事務所副總經理林嘉焜表示,以房養老最適合沒有現金流入、「窮得只剩下房子」的老人申請;此外,在人口結構改變下,不婚族或無子女繼承者,也可以選擇將資產用到盡頭,剩餘部分則可利用安養信託,讓自己有尊嚴的走完人生最後一程。

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※ 本文摘錄自《Money錢 05月號/2016 第104期》,立即前往試讀

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